Asas Terperinci Dan Tunai Dalam Aturan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Dalam Kaitan Hak Kreditor Pemegang Jaminan Kebendaan Dan Kepastian Aturan Pemenang Lelang Eksekusi

LEGAL OPINION

Question: Penggugat mengklaim dirinya telah ditipu oleh Tergugat I yang merupakan pembeli rumah, hanya lantaran belum membayar lunas harga jual-beli. Oleh Tergugat I, tanah diagunkan kepada Tergugat II selaku bank pemberi kredit (dimana Tergugat I menjadi debitor Tergugat II), dan lantaran terjadi wanprestasi janji kredit oleh Tergugat I, agunan dijual secara lelang sanksi dan tertarik pula Tergugat III sebagai pemenang lelang. Apakah gugatan Penggugat sanggup mengamputasi hak dari pemenang lelang? Surat gugatan terlampir.
Answer:  Gugatan Penggugat hanya sanggup berupa gugatan pelunasan harga jual-beli terhadap Tergugat I, tidak sanggup berupa gugatan penghapusan lelang. Kedua, gugatan tersebut hanya sanggup berupa gugatan wanprestasi, pribadi antara si penjual dan si pembeli tanah, tidak sanggup ditariknya kreditor si pembeli maupun pemenang lelang, alasannya ialah kekerabatan aturan yang ada hanya antara si penjual dan si pembeli, atas dasar kekerabatan aturan hutang-piutang. Gugatan yang berupa gugatan “perbuatan melawan hukum”, terlebih meminta penghapusan lelang, ialah gugatan “obscuur libel” sehingga wajib dinyatakan “DITOLAK” atau setidaknya dinyatakan “TIDAK DAPAT DITERIMA”.
EXPLANATION:
SERTIFIKAT TANAH MERUPAKAN ALAT PEMBUKTIAN YANG KUAT
Semua orang sanggup mengklaim secara sepihak suatu bidang tanah ialah miliknya, termasuk oleh penghuni liar. Namun, berdasarkan aturan pertanahan nasional, tanda bukti hak atas tanah satu-satunya hanya sanggup merujuk pada data yuridis yang tercantum dalam sertifikat hak atas tanah yang diterbitkan oleh instansi resmi berjulukan “kantor pertanahan”.
Pasal 19 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria:
(1) Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan registrasi tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia berdasarkan ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.
(2) Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) pasal ini meliputi:
a. pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah;
b. registrasi hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
c. pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
ASAS HUKUM AGRARIA JUAL-BELI TANAH: “TERANG” DAN “TUNAI”
Jual beli tanah berdasarkan Hukum Agraria Nasional Republik Indonesia adalah pemindahan hak atas tanah yang bersifat permanen, sehingga diistilahkan “tunai”. Artinya, begitu terjadi jualbeli dengan dibuktikan adanya sertifikat otentik disertai adanya suatu pembayaran kontan, maka seketika itu juga peralihan hak telah terjadi secara sempurna. Dengan kata lain, sejak ketika itu putus kekerabatan antara pemilik yuridis yang usang dengan tanah tersebut untuk selama-lamanya. Peralihan hak, terjadi secara seketika ketika asas “terang” dan “tunai” terpenuhi.
Asas “tunai”, memiliki dua opsi sebagai alternatif:
        dibayar lunas ketika terjadi perikatan jual beli; atau
        baru dibayar sebagian (down payment).
Opsi “pembayaran separuh” biasanya terjadi lantaran rumah masih berbentuk rencana pembangunan (site plan / bagan lokasi) atau bila tanah yang bersangkutan secara fisik masih dihuni oleh si penjual atau pihak ketiga dan belum diserahkan kepada pihak pembeli. Adalah janggal bila TERGUGAT I diwajibkan melunasi seluruh harga kesepakatan pembelian bila PENGGUGAT masih menghuni objek jual-beli secara melawan hukum tanpa suatu penyerahan fisik atas objek jual-beli. Justru ialah TERGUGAT I yang telah tertipu oleh PENGGUGAT karena menjual rumah dengan itikad buruk, sebagaimana terbukti dalam:
a)    Pasal 1457 KUHPerdata ialah:
“Jual-beli ialah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.”—Tidak terdapat satupun ratifikasi dari PENGGUGAT untuk menyerahkan objek jual-beli (in casu Objek Sengketa) dalam posita gugatannya. Sehingga ialah masuk akal bila pembeli (TERGUGAT I) tidak melunasi sisa harga jual-beli sebelum PENGGUGAT menyerahkan objek jual-beli.
b)    Pasal 1475 KUHPerdata, yang berbunyi:
Penyerahan ialah suatu pemindahan barang yang telah dijual kedalam kekuasaan dan kepunyaan si pembeli.”—Sementara itu jual-beli telah terjadi secara tepat berdasarkan asas “terang dan tunai” sehingga ialah kewajiban PENGGUGAT untuk menyerahkan Objek Sengketa kepada TERGUGAT I.
c)     Pasal 1474 KUHPerdata:
Penjual mempunyai dua kewajiban utama, yaitu menyerahkan barangnya dan menanggungnya.”
d)    Pasal 1491 KUHPerdata:
Penanggungan yang menjadi kewajiban penjual terhadap pembeli, ialah untuk menjamin dua hal, yaitu: pertama, penguasaan barang yang dijual itu secara kondusif dan tenteram; kedua, tiadanya cacat yang tersembunyi pada barang tersebut, atau yang sedemikian rupa sehingga menjadikan alasan untuk penghapusan pembelian itu.”
Merujuk pada ketentuan tersebut di atas, ialah kewajiban penjual (in casu PENGGUGAT) terhadap pembeli tanah maupun pembeli kedua (in casu TERGUGAT III) atas tanah jual-beli untuk diserahkan secara tenteram dan kondusif serta bebas daari cacat tersembunyi. Hubungan aturan keperdataan hutang-piutang hanya menyangkut pihak PENGGUGAT dan TERGUGAT I semata, tidak terdapat kaitan terhadap pihak tergugat lainnya.
Jual beli benda tak bergerak dinyatakan telah sah, bilamana terdapat:
        adanya bantalan hak (jual-beli, tukar-menukar, dsb)
        adanya kehendak menjual yang dibuktikan dengan adanya uang panjar (Down Payment) yang diterima oleh si penjual;
        kehendak dan kesesuaian kehendak tersebut dituangkan secara tertulis dalam suatu sertifikat otentik oleh pejabat yang berwenang di bidang pertanahan
        Telah dibayar secara riil meski hanya separuh. Sementara, penyerahan fisik tanah dan pembayaran sisa harga sanggup menjadi cicilan, angsuran, atau dilunasi pada lain kesempatan. Sehingga bila dikemudian hari nominal nilai jual-beli tidak dilunasi oleh pembeli, maka hubungan aturan yang ada ialah kekerabatan perdata hutang piutang yang tunduk pada ketentuan KUHPerdata oleh lantaran kekerabatan jual-beli telah tuntas dan selesai ketika terpenuhinya asas “terang dan tunai”.
Yang menjadi konsekuensi yuridis bila telah terpenuhinya asas “terang dan tunai” dalam peralihan hak atas tanah: yakni tidak sanggup sang pembeli digugat atas dasar jualbeli tanah, lantaran jual beli (pemindahan hak atas tanah) dinyatakan telah selesai. Yang sanggup ditempuh sang pemilik usang hanyalah upaya penagihan hutang-piutang terhadap sang pembeli tanah. (Arie S. Hutagalung, dkk, Hukum Pertanahan di Belanda dan Indonesia,–Ed.1. –Denpasar: Pustaka Larasan, 2012, Hlm. 216—217)
TERPENUHINYA ASAS “TERANG”
Hukum program perdata menganut sistem pembuktian formil, dalam arti suatu sertifikat notaril PPAT jual-beli tanah merupakan alat pembuktian yang tepat di hadapan hakim, atas dasar:
a)    Pasal 1868 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata): “Suatu sertifikat otentik ialah suatu sertifikat yang dibentuk dalam bentuk yang ditentukan undang-undang oleh atau di hadapan pejabat umum yang berwenang untuk itu di daerah dimana akta itu dibuatnya.”
b)    Pasal 1870 KUHPerdata: “Suatu sertifikat otentik menawarkan diantara para pihak beserta mahir waris-ahli warisnya atau orang-orang yang mendapat hak dari mereka, suatu bukti yang sempurna ihwal apa yang termuat di dalamnya.”
c)     Pasal 1873 KUHPerdata: “Persetujuan lebih lanjut dalam suatu sertifikat tersendiri, yang bertentangan dengan sertifikat asli, hanya menawarkan bukti di antara pihak yang turutserta dan para mahir warisnya atau orang-orang yang mendapatkan hak dari mereka, dan tidak sanggup berlaku terhadap orang-orang pihak ketiga.”
PENGGUGAT telah mengakui menandatangani sertifikat jual-beli tanah. Terkait dengan kecerobohan dan kelalaian PENGGUGAT memastikan substansi sertifikat yang ditanda-tanganinya, ialah beban kesalahan/kelalaian ia pribadi. Tidak sepatutnya atas kelalaian diri sendiri, tanggung-jawab dilimpahkan kepada kreditor maupun pemenang lelang selaku pihak ketiga yang tidak mengetahui niat batin TERGUGAT I maupun PENGGUGAT yang bisa jadi hanya dalil (bekerja sama untuk menipu/merampok kreditornya sendiri).
Pada prinsipnya, tidak ada orang waras yang begitu cerobohnya menyerahkan sertifikat tanah dan menandatangani kuitansi kosong jual-beli tanah tanpa melihat substansi sertifikat yang ia tanda-tangani. Bukti persangkaan tersebut sudah merupakan alat bukti yang cukup untuk menandakan faktor kesalahan yang terbit dari pribadi diri si PENGGUGAT.
 PENGGUGAT mendalilkan gugatannya atas dasar Gugatan “Perbuatan Melawan Hukum”, namun berdasarkan Pasal 1365 KUHPerdata:, diatur
Tiap perbuatan melanggar hukum, yang membawa kerugian kepada seorang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut.
Pertanyaan utama yang patut diajukan kepada Mejelis Hakim Pengadilan Negeri: lantaran kesalahan/kelalaian siapakah sehingga “kerugian” tersebut terjadi kalau memang benar terdapat kerugian? Tindakan PENGGUGAT ialah tidak gentlement, mengingat atas kecerobohannya sekarang ia hendak “lempar kerikil sembunyi tangan”.
“Pengakuan” ialah alat bukti terkuat dalam aturan program perdata. Sementara PENGGUGAT telah mengakui perbuatan lalainya dalam posita gugatan dengan menandatangani blangko kosong, menyerahkan sertifikat tanpa menghirauan prinsip kehati-hatian—namun dengan penuh “kesembronoan”, mendapatkan separuh nilai harga pembelian, dan tiada upaya aturan gugatan terhadap “penipuan” yang dilakukan TERGUGAT I bila sekalipun benar TERGUGAT I telah melaksanakan penipuan semenjak tahun 2010 (sementara itu lelang sanksi terjadi pada tahun 2015).
PENGGUGAT tidak taat terhadap asas kehati-hatian, sehingga dirinya tidak mempunyai hak untuk menuntut pihak lain yang bersikap taat asas kehati-hatian. Sikap PENGGUGAT yang tidak bisa menjaga harta kekayaannya sendiri, ialah tanggung-jawabnya sendiri.
BUKTI BAHWA JUAL-BELI TELAH SAH TERJADI: ASAS “TUNAI”
Adapun bukti bahwa jual-beli telah terjadi antara PENGGUGAT dan TERGUGAT I, antara lain:
1.     Posita No. 5: PENGGUGAT menerima Mobil … dari TERGUGAT I.
2.     Posita No. 7: PENGGUGAT menerima uang sebesar Rp. …. ,- dari TERGUGAT I.
3.     Posita No. 10: PENGGUGAT menerima uang sebesar Rp. … ,- dari TERGUGAT I.
4.     Posita No. 11: PENGGUGAT menerima uang sebesar Rp. … ,- dari TERGUGAT I
Pembeli tanah belum tentu mempunyai uang tunai sebesar harga tanah yang ditetapkan, berarti pada ketika terjadinya jual beli, uang pembayaran dari harga tanah yang ditetapkan belum terbayar lunas. Belum lunasnya pembayaran harga tanah tidak menghalangi pemindahan hak atas tanah, artinya pelaksanaan jual beli tetap dianggap telah selesai. Adapun sisa uang yang belum dibayar oleh pembeli kepada penjual dianggap sebagai utang pembeli kepada penjual, sebagai kekerabatan hutang-piutang antara penjual dengan pembeli. Meskipun pembeli masih menanggung utang kepada penjual berkenaan dengan jual belinya tanah penjual, namun hak atas tanah tetap telah pindah dari penjual kepada pembeli ketika janji jual-beli.
Yang dimaksud dengan kontan/tunai dalam pengertian jual beli hak atas tanah ialah penyerahan hak atas tanah terjadi bersamaan dengan pembayaran oleh pembeli sehingga seketika itu juga hak atas tanah sudah beralih. Harga yang dibayarkan itu tidak harus lunas, selisih harga dianggap sebagai utang pembeli kepada penjual yang termasuk dalam lingkup aturan hutang-piutang
Karena itu, mengingat hak milik sudah berpindah dan jual beli telah selesai, maka kalau sisa harga tanah yang belum dibayar tersebut tidak juga dibayar oleh pembeli, penjual tidak bisa membatalkan jual beli tanah tersebut. Selain itu, lantaran tanah juga sudah menjadi hak milik dari pembeli, maka pembeli mempunyai kebebasan untuk mengalihkan kembali tanah tersebut kepada pihak ketiga.
 Yang bisa dilakukan oleh penjual ialah menggugat sang pembeli atas dasar wanprestasi perjanjian utang piutang (sisa harga tanah yang belum dibayar) sebagaimana diatur Pasal 1243 dan Pasal Pasal 1238 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Sebelum melaksanakan gugatan perdata, penjual harus terlebih dahulu menawarkan gugatan kepada pembeli untuk membayar utangnya (sisa harga yang belum dibayar). Apabila pembeli tidak mengindahkan gugatan tersebut maka penjual sanggup melaksanakan gugatan wanprestasi. Tujuan gugatan bukan untuk meminta pembeli mengembalikan tanah kepada penjual, tapi untuk menuntut pelunasan utang kepada penjual. Sehingga, gugatan PENGGUGAT ialah “salah alamat”, lantaran yang sanggup dilakukannya hanyalah gugatan “wanprestasi” terhadap TERGUGAT I, bukan gugatan “perbuatan melawan hukum”.
Sekalipun asas “terang dan tunai” dinyatakan tidak terjadi, sehingga sertifikat jual beli antara PENGGUGAT dan TERGUGAT I dinyatakan tidak sah, kreditor dan pembeli lelang tetap merupakan pihak ketiga yang beritikad baik sehingga dilindungi oleh hukum. Tidak ada debitor pembangkang yang bersedia dilelang eksekusi, dan semua orang sanggup mengklaim kepemilikan suatu benda tanpa dasar. Dasar lelang terbentuk, ialah Surat Keterangan Pendaftaran Tanah yang diterbitkan oleh kantor pertanahan, yang menyatakan benar tanah tersebut milik TERGUGAT I.
Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 7 Tahun 2012 ihwal Rumusan Hukum Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan:
       Bagi Pemegang Hak Tanggungan tidak perlu mengajukan derden verzet/perlawanan lantaran obyek Hak Tanggungan tidak sanggup diletakkan Sita Eksekusi kecuali Sita Persamaan, lantaran itu mustahil dilakukan lelang eksekusi.
       Pemegang Hak Tanggungan yang beritikad baik harus dilindungi sekalipun lalu diketahui bahwa pemberi hak tanggungan ialah orang yang tidak berhak.
       Perlindungan harus diberikan kepada pembeli yang itikad baik sekalipun lalu diketahui bahwa penjual ialah orang yang tidak berhak (obyek jual beli tanah).
       Pemilik asal hanya sanggup mengajukan gugatan ganti rugi kepada Penjual yang tidak berhak.
SEMA No. 7 Tahun 2012 tersebut dikuatkan oleh SEMA No. 4 Tahun 2014 serta SEMA No. 5 Tahun 2014 ihwal Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2014 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan.
ASAS PUBLISITAS HAK TANGGUNGAN
i.          Penjelasan Pasal 13 Ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (UU HT): “Salah satu asas Hak Tanggungan adalah asas publisitas. Oleh lantaran itu didaftarkannya pertolongan Hak Tanggungan merupakan syarat mutlak untuk lahirnya Hak Tanggungan tersebut dan mengikatnya Hak Tanggungan terhadap pihak ketiga.”
ii.          Penjelasan Pasal 13 Ayat (5) UU HT: “Dengan dibuatnya buku tanah Hak Tanggungan, asas publisitas terpenuhi dan Hak Tanggungan itu mengikat juga pihak ketiga.”
iii.          Penjelasan Pasal 4 Ayat (1) butir (a) UU HT: “Sebagaimana telah dikemukakan dalam Penjelasan Umum angka 5, dua unsur mutlak dari hak atas tanah yang sanggup dijadikan obyek Hak Tanggungan adalah: hak tersebut sesuai ketentuan yang berlaku wajib didaftar dalam daftar umum, dalam hal ini pada Kantor Pertanahan. Unsur ini berkaitan dengan kedudukan diutamakan (preferent) yang diberikan kepada kreditor pemegang Hak Tanggungan terhadap kreditor lainnya. Untuk itu harus ada catatan mengenai Hak Tanggungan tersebut pada buku tanah dan sertifikat hak atas tanah yang dibebaninya, sehingga setiap orang sanggup mengetahuinya (asas publisitas).
Calon Kreditor telah melaksanakan survey pada lokasi, namun PENGGUGAT kembali mengulangi kecerobohannya dengan bersifat pasif. Dengan demikian, sebagaimana diakui sendiri oleh PENGGUGAT dalam gugatannya, kelalaian bersumber dari pihak PENGGUGAT itu sendiri, sehingga kreditor dan pemenang lelang ialah pihak ketiga yang mustahil mengetahui adanya permasalahan bila PENGGUGAT itu sendiri menciptakan persetujuannya secara belakang layar mendapatkan dan membolehkan objek diikat sebagai jaminan—secara ekplisit memperlihatkan bahwa kekerabatan keperdataan yang ada ialah murni kekerabatan hutang-piutang antara PENGGUGAT dan TERGUGAT I.
KREDITOR DAN PEMBELI LELANG ADALAH PIHAK KETIGA YANG BERITIKAD BAIK
Lelang sanksi jaminan kebendaan tidak merupakan suatu jual-beli yang bersifat kesukarelaan dari penjual, sehingga ialah masuk akal bila seluruh penghuni objek lelang akan berkeberatan terhadap rencana lelang eksekusi—lewat aneka macam klaim penipuan, intimidasi, dsb. Sementara lelang sanksi berlangsung atas dasar aneka macam sertifikat otentik kredit beserta sertifikat hak tanggungan, Surat Keterangan Pendaftaran Tanah dari kantor pertanahan setempat, lengkap dengan sertifikat turunannya.
Pasal 3 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 93/PMK.06/2010 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang: “Lelang yang telah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan yang berlaku, tidak sanggup dibatalkan.”—Sementara, PENGGUGAT hanya mendalilkan gugatannya pada klaim sepihak, bentuk perilaku warga negara yang diragukan kredibilitasnya lantaran demikian gegabah.
Di bab selesai risalah lelang tercantum  “catatan”: TERHADAP LELANG TIDAK ADA PERLAWANAN / VERZET. Catatan demikian dibacakan oleh Pejabat Lelang sebelum lelang dibuka terhadap para peserta lelang. Menjadi bukti bahwa gugatan hanyalah skenario semata antara PENGGUGAT dan debitor terlelang sanksi untuk merampok kreditornya sendiri. Jika memang benar PENGGUGAT ialah pihak yang beritikad baik, mengapa tidak semenjak awal mengajukan gugatan perlawanan terhadap rencana lelang sanksi terhadap Objek Sengketa? Mengapa tidak semenjak tahun 2010 mengajukan gugatan terhadap sang pembeli? Pembiaran demikian ialah bentuk penerimaan secara diam-diam.
PENGGUGAT mendalilkan bahwa TERGUGAT II tidak pernah melaksanakan pengecekan fisik ke lokasi tanah dan bangunan yang menjadi letak objek Sertifikat Hak Milik yang menjadi agunan untuk mengetahui siapa pemilik atas tanah dan bangunan yang bekerjsama sehingga dinyatakan tidak beritikad baik. Dalil demikian bukanlah dalil hukum, namun dalil bandit tanah. Untuk mengetahui siapa pemilik sebenarnya, ialah yurisdiksi/kewenangan Kantor Pertanahan penerbit sertifikat tanah dan SKPT. Setiap penghuni liar niscaya mengaku dirinya sebagai pemilik tanah tersebut.
KESIMPULAN:
Tidak ada itikad baik PENGGUGAT dalam menjual tanah, dimana dengan lalai/ceroboh menandatangani kuitansi kosong dan dengan gegabah menyerahkan sertifikat pada TERGUGAT I, sehingga tidak mempunyai relevansinya dengan menarik pihak kreditor maupun pemenang lelang sebagai Para Tergugat. PENGGUGAT mempunyai itikad jelek dengan mendapatkan uang panjar jual-beli tanah namun tidak mau mengakui terpenuhinya asas terang dan tunai.
Adalah PENGGUGAT yang telah wanprestasi terhadap TERGUGAT I, lantaran tidak menyerahkan objek jual-beli kepada pembeli, sebagaimana diakui sendiri oleh PENGGUGAT dalam posita No.17: “SHM No. …  tersebut hingga sekarang masih tetap ditempati, dihuni, dan dalam penguasaan Penggugat.”—Pihak yang wanprestasi tidak sanggup menuntut prestasi dari pihak lainnya.
REKOMENDASI:
1.     Ajukan rekonpensi (gugatan balik) lantaran gratis dan menjadi satu-kesatuan dengan gugatan konpensi: secara efesien menghemat waktu lantaran Gugatan Konpensi dan Rekonpensi akan diperiksa secara bersamaan.
2.     Penggugat Rekonpensi oleh Pemenang Lelang sanggup meminta biar ditetapkan uang paksa (dwangsom) terhadap Penggugat Konpensi, per hari keterlambatan mengosongkan objek lelang sebesar sekian rupiah.
3.     Penggugat Rekonpensi sanggup meminta biar tindakan Penggugat Konpensi yang menguasai fisik objek lelang ialah perbuatan melawan aturan dan wajib mengosongkan diri dari Objek Lelang.
4.     Penggugat Rekonpensi sanggup meminta biar risalah lelang dinyatakan tetap sah serta dikukuhkan, dan kekerabatan sengketa keperdataan yang ada hanyalah kekerabatan hutang-piutang antara PENGGUGAT KONPENSI dan TERGUGAT I KONPENSI.
PENUTUP:
Sekalipun terjadi kemungkinan terburuk: sertifikat jual beli tanah antara PENGGUGAT dan TERGUGAT I dinyatakan tidak sah, maka hakim tunduk pada Putusan Mahkamah Agung dalam Perkara Nomor 1068 K/Pdt/2008 yang telah dikukuhkan sebagai yurisprudensi tetap Mahkamah Agung dalam Rakernas MA RI tahun 2011, memutuskan kaidah hukum:
       Lelang yang dilakukan berdasarkan putusan yang telah berkekuatan aturan tetap tidak sanggup dibatalkan; (NOTE: Sertifikat Hak Tanggungan dan Gross Risalah Lelang mempunyai irah-irah yang berfungsi sama menyerupai putusan hakim yang telah berkekuatan aturan tetap sehingga mempunyai kekuatan eksekutorial)
       Apabila di lalu hari ada putusan yang bertentangan dengan putusan yang berkekuatan aturan tetap yang menjadi dasar aturan lelang, maka pihak yang bersangkutan sanggup menuntut ganti rugi atas obyek sengketa dari pemohon lelang.
PENGGUGAT hanya sanggup meminta ganti-rugi atas objek lelang dari PEMOHON LELANG. Namun, siapakah yang dimaksud dengan “Pemohon Lelang”?
Merujuk pada Akta Pembebanan Hak Tanggungan, tercantum klausul: “Saya, Debitor, dengan ini menawarkan kuasa kepada kreditor untuk menjual secara lelang umum atas agunan yang dijaminkan bila saya wanprestasi atas akomodasi kredit…”
Dengan kata lain, kreditor ialah “kuasa debitor untuk menjual”. Sehingga, PENGGUGAT hanya sanggup menuntut ganti-rugi terhadap TERGUGAT I, yakni tuntutan pelunasan hutang-piutang antara TERGUGAT I dan PENGGUGAT sebagai konsekuensi asas “terang dan tunai”.
Adalah kesalahan dari pihak keluarga PENGGUGAT sendiri yang tidak menempatkan PENGGUGAT dalam keadaan “ampu” lantaran “gelap mata” menandatangani kuitansi kosong dan serampangan menyerahkan sertifikat hak atas tanah (tidak bisa menjaga harta benda). Bila PENGGUGAT sendiri atas sikapnya yang tidak taat asas kehati-hatian, maka tiada seorang pun yang patut menanggung kesalahan / kelalaian pihak PENGGUGAT itu sendiri. Adalah suatu bentuk modus perampokan: mendapatkan separuh uang pembelian, namun sekarang menuntut pula tanah untuk dikembalikan—sikap tamak yang tidak sanggup dibenarkan oleh hukum.
Demikian Legal Opinion ini disusun dan disampaikan SHIETRA & PARTNERS, guna menjadi materi pertimbangan menghadapi gugatan a quo. 
© SHIETRA & PARTNERS Copyright.


Sumber http://www.hukum-hukum.com/